ビルメンが知っておきたい法定業務・法定点検まとめ

ビル設備には、電気設備、給排水設備、衛生設備、建築設備、空調設備等、様々な設備があります。ビル管理を生業としてやっていく以上、押さえておきたいのは法定業務です。

ビルオーナーとビルメン会社との間で結ばれた委託契約書を読めば大方の契約業務は分かります。

通常であれば法定業務は契約業務に包括されている事が多いかと思います。大体どの管理物件でもビルメンが実施したり手配したりする事が多いので一通りの事は知っておくと良いです！

上表はボクが常駐しているビルの法定点検一覧（参考）です。

日常業務として残留塩素の測定や冷却塔の清掃、空調機の点検を行っているビルメンは多いかと思いますが、これらは全て法的根拠のある業務です。

ボクの場合は電気主任技術者として選任されている為、当然ながら電気事業法に基づく電気設備の保安監督は絶対に押さえなければならない業務です。

自家用電気工作物の場合、保安監督部に受理された保安規程がありますので、そちらが保安監督の内容そのものになります。

新規に電気主任技術者に選任された方は保安規程を読み込んでおいた方が良いかと思います！

電気事業法以外にも、

建築基準法　⇒　非常照明、避雷器
消防法　⇒　誘導灯、自火報、非常用発電機、蓄電池
労働安全衛生法　⇒　照明設備、空調機

と電気に関連する事項が記載されています。

大きいビルになると電気主任技術者以外にもビル管理士や消防担当がいるため、すべての業務を担当するわけではないですが、分からない事があると電気主任技術者に意見を求める事が多々あるため、受変電設備以外の知識も必要です。

電気主任技術者は責任のある職務ですが、ビル管理士も並び立つ責任のある職務です。

ビル管理士に選任されるとビル管理法に関連する業務を受け持ちます。空気調和設備の調整、給排水設備の管理、清掃、害虫対策といった衛生関係の業務です。

これだけならまだしも、建築つながり（？）という事で建築基準法に基づく業務も担当として受け持つ事が多いです。建築基準法であれば、本来なら建築士を保有している人が業務担当するのがベストですが、選任業務ではないため、ビルメン会社でこの資格を保有している人は非常に稀です。

したがって、ビル管理士を持つ人が建築基準法関係の設備（建築物、防火設備、排煙設備、昇降機など）を担当するケースが多いのが現状です。

ビルの築年数が経ってくると様々な設備が経年劣化してきますが、感覚的に　空調設備＞給排水設備＞電気設備＞建築設備　の順でトラブル発生数が多くなります。

ビル管理士になるとトラブル対応や更新計画を山ほど対応する事になりますね！

続いて消防担当です。

どこのビルに行っても消防設備は必ずありますので、非常に汎用性の高い業務です。

消防設備は消火器やスプリンクラーといった一般の方にも馴染みのある物が多いため、新人ビルメンにも比較的とっつきやすい業務でもあります。

点検は自社でやるところもありますが、専門業者に外注している事が多いかと思います。ボクは消防設備士の資格を持っているため、誘導灯、非常コンセント、漏電火災警報器の試験は自前でやります。自火報も自社でやる事を考えた事はありますが、人員不足の都合で断念しました。

1回/3か月や1回/年となってくると、専門性が高くなりますし、点検道具も必要になってきますので、下請けに出したり、外注に変わっていきます。

ですので、ビルメンになると簡易的な点検や作業を行いつつ、業者調整（オペレーション）も行います。

たまに業務内容を把握せずに下請けに丸投げして、日程調整だけは行い、仕事を完結させたと思っている人がいますが、このようなやり方だとお客様に説明を求められた時に元請けとして回答する事ができませんし、お客様からしたら「下請けと直接契約したい…」という気持ちになり、会社への不信感にもつながります。

また、丸投げすると自分自身の成長機会を失いますし、潜在的リスクを見逃す事にもなります（下請けは専門業者かもしれませんが、そのビル全体を俯瞰してみればビルメンの方が詳しいはずです）さらには、業者も「このビルメンは何も知らないな」と金額を吹っかけてきたり、見えないところで手抜きをしたり等々、長い目で見ればビル管理に悪影響を与えるため、丸投げとせずに業務内容はしっかり把握して下請け業者と対等に話せる努力をしなければなりません。

他にもフロン点検やガス機器点検、地域によっては水質汚濁防止法による排水分析といった法定点検があります。

もちろんビルによって点検内容は異なりますが、ビルメンになられたら一度業務内容を洗い出して、どれが法定点検に該当するのかを整理しておくと業務の全体像を把握できるかと思います！

では、本日はここまで！最後までお読みいただきありがとうございました。